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Ferienhaus überwachen: Frost, Feuchtigkeit und Ausfälle das ganze Jahr im Blick.

Von Frigo · Stand: Oktober 2026

Ein Ferienhaus steht oft wochenlang leer, im Winter wie im Sommer. Die Risiken wechseln mit der Jahreszeit: im Winter Frost an den Wasserleitungen, im Sommer Feuchtigkeit im Keller, das ganze Jahr Leckagen, abgestandenes Trinkwasser und Stromausfälle. Dieser Ratgeber zeigt, was Behörden, Verbände und Versicherer dazu sagen und welche Pflichten in Versicherungsbedingungen typischerweise stehen. Wählen Sie Ihr Land, dann sehen Sie nur, was die Stellen dort sagen.

Kurz gesagt

Winter: Wärme gilt als wirksamster Frostschutz für Wasserleitungen. Wer nicht durchgehend heizt, sperrt das Wasser ab und entleert die Leitungen.
Sommer: Warme, feuchte Luft schlägt sich an kühlen Kellerwänden nieder. Umweltbundesamt und BAG raten, Keller im Sommer nicht tagsüber zu lüften.
Wasser bei Abwesenheit: Viele Versicherungsbedingungen verlangen bei nicht genutzten Gebäuden Absperren oder Kontrolle, teils zu jeder Jahreszeit. Massgeblich ist Ihre Police.
Österreich: In manchen Leitungswasser-Bedingungen gilt eine 72-Stunden-Regel für das Absperren der Wasserzuleitungen.
Schweiz: Frostschäden an Leitungen deckt laut AXA nicht die kantonale Gebäudeversicherung, sondern eine freiwillige Gebäudewasserversicherung.
Nach der Rückkehr: Trinkwasser, das lange in der Leitung stand, zuerst ablaufen lassen, bis es kühl und gleichmässig temperiert aus dem Hahn kommt.
Frigo bei Stromausfall: Die Verbindungseinheit läuft mit eingebauter Batterie rund vier Stunden weiter.

Für wen dieser Ratgeber ist

Besitzerinnen und Besitzer von Ferienwohnungen, Chalets, Zweitwohnungen, Wochenendhäusern und Jagdhütten
Vermieterinnen und Vermieter, deren Objekte zwischen Buchungen leer stehen
Alle, die nur selten vor Ort sind, egal zu welcher Jahreszeit

Das Jahr im Überblick

Wann	Hauptrisiko	Was die Quellen sagen
Winter	Frost an Wasserleitungen, Heizungsausfall	Heizen oder absperren und entleeren (GDV, AXA, Wiener Wasser)
Sommer und Übergangszeit	Feuchtigkeit und Schimmel, besonders im Keller	Keller nicht tagsüber lüften, Feuchte im Blick behalten (Umweltbundesamt, BAG)
Ganzes Jahr	Leckagen, abgestandenes Trinkwasser	Wasser bei Abwesenheit absperren, nach der Rückkehr ablaufen lassen (Versicherungsbedingungen, Umweltbundesamt, Wasserfachverbände)
Ganzes Jahr	Stromausfall, Kühlgeräte	Siehe die Ratgeber zu Kühlschrank und Tiefkühltruhe

Winter: Frost und Heizung

Wann Wasserleitungen gefährdet sind

Wiener Wasser warnt, dass Leitungen bersten können, wenn die Temperaturen länger unter 0 °C sinken. Gefährdet sind besonders Leitungen im Freien, Wasserzähler, Auslässe in Keller, Garage oder Garten sowie Leitungen in Wochenendhäusern. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) zählt Ferienwohnungen, unbeheizte Räume und Räume mit undichten Fenstern zu den gefährdeten Bereichen.

Der Schaden zeigt sich oft erst später. Laut einem Ratgeber der AXA Schweiz werden geplatzte Leitungen in leerstehenden Ferienhäusern häufig erst sichtbar, wenn das Eis taut und Wasser austritt.

Heizen, absperren, entleeren

Die Quellen nennen im Kern zwei Wege: das Haus durchgehend beheizen oder die Wasseranlage absperren und entleeren. Eine allgemein gültige Mindesttemperatur für ein unbewohntes Ferienhaus nennen die geprüften Quellen nicht.

Massnahme	Was die Quellen sagen
Heizen	Wärme ist laut GDV das wirksamste Frostschutzmittel. Auch selten genutzte Räume mit Wasserleitungen sollten beheizt werden.
Frostschutz-Stellung	Schützt laut GDV nur den Heizkörper, nicht entfernt verlegte Rohre. Bei Dauerfrost das Ventil nie ganz schliessen.
Absperren und entleeren	Haupthahn schliessen und die Hähne öffnen, damit das Restwasser abfliesst (AXA). Aussenleitungen früh entleeren und Zapfstellen absperren (GDV).
Wasser laufen lassen	Verhindert das Einfrieren laut Wiener Wasser nicht und kann Ablaufleitungen vereisen lassen.
Leitung eingefroren	Nicht selbst auftauen, Haupthahn schliessen und die Versicherung kontaktieren (AXA).

Wie Ihre Anlage vollständig entleert wird, hängt von der Installation ab. Klären Sie das im Zweifel mit einer Sanitärfachperson.

Würden Sie merken, wenn im Ferienhaus die Heizung ausfällt oder der Keller feucht wird?

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Versicherung: was in Bedingungen häufig steht

Versicherungsbedingungen enthalten oft Pflichten, die Sie schon vor einem Schaden erfüllen müssen, sogenannte Obliegenheiten oder Sorgfaltspflichten. Manche gelten nur in der kalten Jahreszeit, andere das ganze Jahr. Wer sie verletzt, riskiert, dass der Versicherer kündigt oder die Leistung ganz oder teilweise kürzt. Welche Pflichten für Sie gelten, steht nur in Ihrer eigenen Police. Die folgenden Beispiele sind keine Rechtsberatung. Ihre Police ist massgeblich, fragen Sie Ihren Versicherer.

Österreich: Leitungswasser-Bedingungen und Wiener Wasser

Was die Stellen sagen

Beispiel Versicherungsbedingungen: In den Allgemeinen Bedingungen für die Leitungswasserversicherung (AWB 2024) der Oberösterreichischen Versicherung steht: Wird ein Gebäude länger als 72 Stunden von allen Personen verlassen, sind alle Wasserzuleitungen abzusperren und geeignete Massnahmen gegen Frostschäden zu treffen. Die Regel ist nicht auf den Winter beschränkt. Die Verletzung kann nach § 6 VersVG zur Leistungsfreiheit führen. Ihre AWB können anders lauten.
Wiener Wasser: Leitungen in Wochenendhäusern sorgfältig entleeren, exponierte Auslässe schützen, Kellerfenster schliessen und Leitungen dämmen. Bei entleerten Gartenleitungen die Hähne offen lassen, damit die Dichtungen nicht anfrieren.

Eine eigene Empfehlung des Versicherungsverbands Österreich (VVO) zu Ferienhäusern haben wir für diesen Beitrag nicht gefunden.

Deutschland: GDV-Musterbedingungen und Haus & Grund

Was die Stellen sagen

GDV-Musterbedingungen (VGB 2022): Nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile sind zu jeder Jahreszeit genügend häufig zu kontrollieren, wasserführende Anlagen abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten (A 20.1.2). In der kalten Jahreszeit sind alle Gebäude und Gebäudeteile zu beheizen und das genügend häufig zu kontrollieren, alternativ abzusperren und zu entleeren (A 20.1.3).
Gefahrerhöhung: Wird das Gebäude oder sein überwiegender Teil nicht mehr genutzt, kann das nach denselben Musterbedingungen eine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung sein (A 21.1.2). Ob das für Ihr Ferienhaus zutrifft, klären Sie mit Ihrem Versicherer.
Unverbindlich: Der GDV veröffentlicht diese Bedingungen als unverbindliche Muster. Versicherer können abweichen. Eine Zahl für «genügend häufig» nennen die Musterbedingungen nicht.
Haus & Grund Ostwestfalen-Lippe: Der Eigentümerverband gibt als Orientierung Kontrollintervalle des Instituts für Schadenverhütung und Schadenforschung (IFS) wieder: bei leichtem Frost (−2 bis −5 °C) alle drei Tage, bei mässigem Frost (−5 bis −10 °C) alle zwei Tage, bei strengem Frost (unter −10 °C) täglich. Das ist keine Vorschrift.

Schweiz: Gebäudewasserversicherung und BAG

Was die Stellen sagen

Wer zahlt: Laut AXA Schweiz zahlt die kantonale Gebäudeversicherung bei Frostschäden nicht, weil Frost kein Elementarereignis ist. Zuständig ist die freiwillig abgeschlossene Gebäudewasserversicherung. Prüfen Sie, ob Ihr Ferienhaus so versichert ist.
Sorgfaltspflichten: Auch gut Versicherte müssen laut AXA Sorgfalts- und Obliegenheitspflichten einhalten. Welche das sind, steht in den Bedingungen Ihrer Police.
Heizen: AXA rät, die Heizung auch in vorübergehend unbewohnten Liegenschaften nie ganz abzuschalten und mindestens auf Stufe 1 laufen zu lassen. Bleibt das Objekt länger unbenutzt, sollen Leitungen, Einrichtungen und Apparate entleert werden.
BAG: Einzelne Räume nicht völlig unbeheizt lassen, ausgenommen Keller und Estrich, die als Kalträume gebaut sind.

Die Hinweise zu Heizen und Entleeren sind Empfehlungen, keine Vorschriften.

Sommer und Übergangszeit: Feuchtigkeit und Schimmel

Kühle Wände und wenig Lüftung begünstigen Feuchtigkeit, das betrifft wenig genutzte Räume das ganze Jahr. Für Schimmel ist laut BAG weniger die Luftfeuchtigkeit im Raum entscheidend als die Feuchtigkeit an den Materialoberflächen. Die Raumluftfeuchte ist trotzdem ein brauchbarer Anhaltspunkt. Die Behörden nennen unterschiedliche Werte:

Stelle	Orientierung
Umweltbundesamt (DE)	Relative Luftfeuchte zwischen 40 und 60 Prozent. Liegt sie über Tage und Wochen über 60 Prozent, kann das Schimmelwachstum begünstigen.
BAG (CH)	Faustregel 30 bis 50 Prozent, an sehr kalten Tagen nicht über 40 Prozent. In schlecht gedämmten Altbauten kann schon rund 50 Prozent im Herbst und Winter zu Kondensation führen.

Die Werte beziehen sich auf Wohnräume. Für ein unbewohntes Ferienhaus nennen die Behörden keine eigenen Werte. Die vom Umweltbundesamt genannten Mindesttemperaturen von 16 bis 18 °C gelten für genutzte Wohnungen. Das Umweltbundesamt empfiehlt, die Raumluftfeuchte mit einem Hygrometer im Blick zu behalten. Das BAG weist darauf hin, dass sich aus solchen Messungen ein Schimmelrisiko nicht einfach ableiten lässt.

Keller im Sommer: nicht tagsüber lüften

Für Keller ist der Sommer laut BAG eine ungünstige Jahreszeit. Gelangt beim Lüften warme, feuchte Sommerluft in den kühlen Keller, kühlt sie ab, die Feuchtigkeit schlägt sich an den Wänden nieder, und die Gefahr für Schimmel steigt. Das Umweltbundesamt beschreibt denselben Effekt für die oft kalten Aussenwände von Kellern, besonders in älteren Gebäuden.

Umweltbundesamt: Keller im Sommer nicht tagsüber lüften, sondern vorzugsweise nachts oder in den kühlen Morgenstunden.
BAG: Kellerfenster und -türen im Sommer die meiste Zeit geschlossen halten, ohne ganz auf das Lüften zu verzichten, und dafür kühlere Perioden nutzen. Bei zu feuchten Kellern nennt das BAG unter anderem Entfeuchtungsgeräte, im Sommer etwa nachts mit Zeitschalter.

Für ein Ferienhaus heisst das: Wer bei einem Sommerbesuch tagsüber alle Kellerfenster öffnet und danach abreist, kann die Feuchtigkeit im Keller erhöhen statt senken. Ein Sensor im Keller zeigt den Verlauf auch dann, wenn niemand vor Ort ist. Lagern Sie dort Wein, lesen Sie auch den Ratgeber Weinkeller.

Wasser: Leckagen und Abwesenheit

Wasser absperren, wenn niemand da ist

Ein undichter Schlauch oder eine defekte Armatur kann auch im Sommer lange unbemerkt Wasser austreten lassen. Mehrere Quellen raten deshalb, das Wasser bei Abwesenheit abzusperren. Ob das in Ihrer Police eine Pflicht ist, steht in den Bedingungen.

GDV-Musterbedingungen (VGB 2022): Bei nicht genutzten Gebäuden sind wasserführende Anlagen zu jeder Jahreszeit abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten (A 20.1.2), sofern Ihre Police diese Regel enthält.
Stiftung Warentest: Bei längerer Abwesenheit den Haupthahn zudrehen und den Versicherer informieren, sonst könnte dieser die Übernahme von Schäden verweigern.
Beispiel AWB 2024 (Oberösterreichische Versicherung): Wird ein Gebäude länger als 72 Stunden von allen Personen verlassen, sind alle Wasserzuleitungen abzusperren.
AXA Schweiz: Bei einem Leitungsschaden den Haupthahn schliessen und die Versicherung kontaktieren. Bleibt ein Objekt länger unbenutzt, Leitungen, Einrichtungen und Apparate entleeren.

Wo der Haupthahn sitzt und ob er sich leicht schliessen lässt, prüfen Sie am besten bei einem Besuch, nicht erst im Schadenfall.

Nach der Rückkehr: Trinkwasser ablaufen lassen

Wasser, das lange in der Leitung steht, heisst Stagnationswasser. Es ist nicht mehr frisch: Stoffe aus Leitungen und Armaturen können übergehen, und Mikroorganismen können sich vermehren. Ferienwohnungen nennt das Umweltbundesamt ausdrücklich als typischen Fall.

Umweltbundesamt: Wasser, das länger als etwa vier Stunden in der Leitung stand, nicht zum Trinken oder Kochen verwenden, sondern ablaufen lassen, bis es kühler aus dem Hahn kommt. Bei Nichtnutzung für regelmässige Spülung oder Trennung vom übrigen Leitungsnetz sorgen. Als Orientierung: ab drei Tagen die Entnahmestellen öffnen, damit das Wasser vollständig ausgetauscht wird; bei mehr als vier Wochen die betroffenen Leitungen vor der Abreise absperren und bei der Wiederinbetriebnahme spülen. Warmwasser aus der Leitung nicht zum Trinken oder Kochen verwenden.
trinkwasserinfo.at (Projekt von Sozialministerium, ÖVGW und AGES): Nach einem Urlaub die Hausinstallation spülen und das Wasser laufen lassen, bis sich die Temperatur nicht mehr ändert.
Stadt Wien: Waren Sanitäranlagen länger nicht in Gebrauch, etwa im Urlaub, stehendes Leitungswasser ablaufen lassen. In Häusern mit Bleileitungen kein Stagnationswasser für Speisen, Kaffee, Tee oder Flaschennahrung verwenden.
SVGW (Schweizerischer Verein des Gas- und Wasserfaches): Nur frisches Kaltwasser trinken und zum Kochen verwenden, das Wasser vorlaufen lassen, bis es konstant kühl ist. Bei der Rückkehr aus den Ferien ist längeres Spülen angezeigt.

Das abgelaufene Wasser können Sie laut Umweltbundesamt zum Putzen oder Blumengiessen verwenden. Fragen zur eigenen Installation klären Sie mit Ihrem Wasserversorger oder einer Sanitärfachperson.

Kühlschrank, Tiefkühler und Stromausfall

Läuft im Ferienhaus ein Kühlschrank oder eine Tiefkühltruhe, merkt bei einem Defekt oder Stromausfall niemand etwas, bis jemand die Tür öffnet. Wie kalt ein Kühlschrank sein sollte, steht im Ratgeber Kühlschrank richtig einstellen. Was bei einem Stromausfall mit Tiefkühlware gilt, lesen Sie im Ratgeber Tiefkühltruhe bei Stromausfall. Ein Sensor im Gerät misst die Luft im Gerät, nicht die Temperatur der Lebensmittel.

Wo die Kontrolle vor Ort Lücken lässt

Niemand vor Ort. Zwischen zwei Besuchen vergehen oft Tage oder Wochen.
Heizung fällt aus. Eine Störung oder leerer Brennstoff fällt erst auf, wenn jemand nachsieht.
Stromausfall. Je nach Anlage stehen dann auch Heizung, Kühlschrank und Tiefkühler still. Klären Sie das bei der Heizung mit Ihrem Heizungsfachbetrieb.
Fenster offen oder undicht. Ein gekipptes Fenster kühlt im Winter einen Raum aus und lässt im Sommer feuchte Luft in den Keller.
Wasser am Boden. Eine kleine Leckage bleibt bis zum nächsten Besuch unbemerkt.
Feuchtigkeit steigt langsam. Ein Besuch ist eine Momentaufnahme und zeigt keinen Verlauf.

Was ein Sensor ergänzt

Ein Sensor misst Temperatur und relative Luftfeuchtigkeit rund um die Uhr, im Winter wie im Sommer. Sie legen pro Sensor eine obere und eine untere Grenze fest. Verlässt der Wert diesen Bereich, meldet sich Frigo per App und E-Mail bei allen Personen, die Sie benannt haben, SMS ist als Zusatzoption möglich. Jede Abweichung landet mit Beginn, Ende und Dauer in einem fortlaufenden, zeitgestempelten Protokoll. Für Wasser am Boden, etwa beim Boiler, bei der Waschmaschine oder unter der Spüle, bietet Frigo eigene Leckagesensoren an. Wo es sinnvoll ist, lässt sich zusätzlich ein Tür- oder Öffnungskontakt nutzen.

Die Sensoren werden aufgeklebt, ohne Bohren und ohne Kabel. Eine Verbindungseinheit pro Standort kommt in die Steckdose und hat eine eigene Mobilfunkverbindung, ein WLAN im Ferienhaus ist nicht nötig. Sendet ein Sensor oder die Verbindungseinheit keine Daten mehr, meldet Frigo das an die benannten Personen.

Wichtig: Frigo misst die Luft am Ort des Sensors, nicht die Temperatur in der Leitung, in der Wand oder im Lebensmittel. Es heizt nichts, regelt keine Heizung, sperrt kein Wasser ab und verhindert keinen Schaden, es meldet früher. Ein Sensor ersetzt keine Pflicht aus Ihrem Versicherungsvertrag und sagt nichts darüber, ob Ihr Versicherer im Schadenfall leistet.

Fällt der Strom aus, läuft die Verbindungseinheit mit ihrer eingebauten Batterie rund vier Stunden weiter. In dieser Zeit misst Frigo weiter und meldet, wenn ein Wert Ihre Grenze verlässt, sofern das Mobilfunknetz verfügbar ist. Ist die Batterie leer, meldet Frigo, dass die Verbindungseinheit keine Daten mehr sendet. Die Sensoren speichern keine Messwerte, für diese Zeit fehlen deshalb Daten. Neue Messwerte kommen, sobald die Verbindungseinheit wieder Strom hat. Fällt nur die Heizung aus und der Strom bleibt da, gilt diese zeitliche Grenze nicht.

Wie das System aufgebaut ist, steht unter Wie funktioniert Frigo?.

Vier Dinge, die Sie je Raum festlegen sollten

den Ort des Sensors, etwa den Raum mit Wasserleitungen, der am schnellsten auskühlt, den Keller oder den Platz neben Boiler und Waschmaschine
die Temperatur- und Feuchtegrenzen, ab denen ein Alarm kommt, je nach Jahreszeit
wer benachrichtigt wird, auch nachts und am Wochenende
wer einen Schlüssel hat, vor Ort nachsieht und was dann zu tun ist

Häufige Fragen

Reicht die Frostschutz-Stellung am Heizkörper?

Nicht für die Leitungen. Laut GDV schützt die Frostschutz-Stellung nur den Heizkörper, nicht entfernt verlegte Rohre. Bei Dauerfrost sollte das Ventil nie ganz geschlossen werden. AXA Schweiz rät, die Heizung in unbewohnten Liegenschaften mindestens auf Stufe 1 laufen zu lassen.

Soll ich im Ferienhaus das Wasser abstellen, wenn ich nicht da bin?

Viele Quellen raten dazu, und manche Versicherungsbedingungen verlangen es. Die GDV-Musterbedingungen sehen bei nicht genutzten Gebäuden das Absperren wasserführender Anlagen zu jeder Jahreszeit vor, manche österreichische Leitungswasser-Bedingungen ab 72 Stunden Abwesenheit. Im Winter kommt das Entleeren hinzu, wenn Sie nicht durchgehend heizen. Massgeblich ist Ihre Police.

Soll ich den Keller im Sommer lüften?

Nicht tagsüber. Warme, feuchte Sommerluft kühlt im Keller ab, und die Feuchtigkeit schlägt sich an den Wänden nieder. Das Umweltbundesamt rät, Keller im Sommer vorzugsweise nachts oder in den kühlen Morgenstunden zu lüften. Das BAG empfiehlt, Kellerfenster und -türen im Sommer die meiste Zeit geschlossen zu halten und für das Lüften kühlere Perioden zu nutzen.

Kann ich das Leitungswasser nach längerer Abwesenheit sofort trinken?

Lassen Sie es zuerst ablaufen. Das Umweltbundesamt rät, Wasser, das länger als etwa vier Stunden in der Leitung stand, nicht zum Trinken oder Kochen zu verwenden und es ablaufen zu lassen, bis es kühler aus dem Hahn kommt. Der SVGW hält bei der Rückkehr aus den Ferien längeres Spülen für angezeigt. Bei Fragen zur eigenen Installation hilft Ihr Wasserversorger.

Funktioniert Frigo bei einem Stromausfall?

Ja, für eine begrenzte Zeit. Die Verbindungseinheit hat eine eingebaute Batterie und läuft bei einem Stromausfall rund vier Stunden weiter. In dieser Zeit misst Frigo weiter und meldet, wenn ein Wert Ihre Grenze verlässt, sofern das Mobilfunknetz verfügbar ist. Ist die Batterie leer, meldet Frigo, dass die Verbindungseinheit keine Daten mehr sendet. Die Sensoren speichern keine Messwerte, für diese Zeit fehlen deshalb Daten. Neue Messwerte kommen, sobald die Verbindungseinheit wieder Strom hat.

Sichert ein Sensor meinen Versicherungsschutz?

Nein. Ein Sensor ersetzt keine Pflicht aus Ihrem Versicherungsvertrag, und Frigo macht keine Aussage dazu, ob Ihr Versicherer leistet oder Ihre Prämie ändert. Frigo misst die Luft am Ort des Sensors und meldet Abweichungen, damit jemand rechtzeitig nachsehen kann.

Quellen

Ihr Ferienhaus im Blick

Erfahren Sie von Kälte, Feuchtigkeit und Wasser am Boden, während Sie nicht vor Ort sind, und haben Sie den Verlauf automatisch.

Zum privaten Einsatz →

Dieser Beitrag ist eine Orientierung und keine Rechts-, Versicherungs- oder Gesundheitsberatung. Er gibt Empfehlungen von Behörden, Verbänden und Versicherern sowie Beispiele aus Versicherungsbedingungen wieder, die sich unterscheiden können. Massgeblich sind Ihre Police, Ihr Versicherer, die geltenden Vorschriften, Ihr Wasserversorger und die Angaben der Hersteller Ihrer Anlagen. Frigo misst Temperatur und Luftfeuchtigkeit am Ort des Sensors, heizt nichts, sperrt kein Wasser ab und verhindert keinen Schaden. Alarme setzen eine funktionierende Verbindung voraus. Bei einem Stromausfall läuft die Verbindungseinheit mit eingebauter Batterie rund vier Stunden weiter, danach meldet Frigo, dass die Verbindungseinheit keine Daten mehr sendet. Stand der Quellen: Oktober 2026.